Ertragswerte für Neubauimmobilien in Augsburg-Pfersee
Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Instrument zur Bewertung von Wohnimmobilien mit Vermietungsperspektive. Es kalkuliert den Verkehrswert anhand realistischer Jahresreinerträge und berücksichtigt marktübliche Zinssätze (Liegenschaftszins).
Für das Baugrundstück in der Eberlestraße 62a, 86157 Augsburg wurden auf dieser Basis Ertragswerte für fünf mögliche Bebauungsformen berechnet. Grundlage sind reale Marktmieten (netto kalt) in Augsburg-Pfersee (Stand 2025) sowie 25 % Bewirtschaftungskosten und ein Liegenschaftszinssatz von 4 %.
Übersicht der Ertragswerte nach Objektart
| Objektart | Wohnfläche gesamt | Kaltmiete (€/m²) | Ertragswert |
|---|---|---|---|
| 1. Mehrparteienhaus (6 × 68 m²) | 408 m² | 17 – 18 €/m² | 1.560.600 € – 1.652.400 € |
| 2. Mehrparteienhaus (4 × 102,2 m²) | 408,8 m² | 17 – 18 €/m² | 1.563.660 € – 1.655.640 € |
| 3. Doppelhaus (2 × 204,4 m²) | 408,8 m² | 13,5 – 14,5 €/m² | 1.241.730 € – 1.333.525 € |
| 4. Einfamilienhaus (1 × 408,8 m²) | 408,8 m² | 13,5 – 14,5 €/m² | 1.241.730 € – 1.333.525 € |
| 5. Stadtvilla (1 × 408,8 m²) | 408,8 m² | 12,5 – 13,5 €/m² | 1.149.750 € – 1.241.730 € |
Was sagt der Ertragswert aus?
Der reine Ertragswert zeigt den kapitalisierten Jahresüberschuss eines Objekts, abzüglich laufender Bewirtschaftungskosten. Je nach Nutzungskonzept, Ausstattung und Vermietbarkeit lassen sich so tragfähige Aussagen über den wirtschaftlichen Verkehrswert treffen – unabhängig vom reinen Grundstückswert.
Gerade in einem Stadtteil wie Augsburg-Pfersee, wo Neubauten mit guter Vermietbarkeit auf hohe Nachfrage treffen, ist das Ertragswertverfahren ein verlässlicher Bewertungsmaßstab.
Ertragswert je Objektart (Minimum und Maximum 2025)
| Objektart | Kaltmiete / m² | Jahresreinertrag | Reiner Ertragswert (4 %) |
|---|---|---|---|
| 1. Mehrparteienhaus (6 × 68 m²) | 17 €/m² (Min) | 62.424 € | 1.560.600 € |
| 18 €/m² (Max) | 66.096 € | 1.652.400 € | |
| 2. Mehrparteienhaus (4 × 102,2 m²) | 17 €/m² (Min) | 62.546 € | 1.563.660 € |
| 18 €/m² (Max) | 66.226 € | 1.655.640 € | |
| 3. Doppelhaus (2 × 204,4 m²) | 13,5 €/m² (Min) | 49.669 € | 1.241.730 € |
| 14,5 €/m² (Max) | 53.341 € | 1.333.525 € | |
| 4. Einfamilienhaus (1 × 408,8 m²) | 13,5 €/m² (Min) | 49.669 € | 1.241.730 € |
| 14,5 €/m² (Max) | 53.341 € | 1.333.525 € | |
| 5. Stadtvilla (1 × 408,8 m²) | 12,5 €/m² (Min) | 45.990 € | 1.149.750 € |
| 13,5 €/m² (Max) | 49.669 € | 1.241.730 € |
Minimum Netto-Kaltmiete
| Objektart | Aufteilung / Fläche | Kaltmiete / m² | Netto-Kaltmiete gesamt | Geschätzte Warmmiete<br>(+ 2,50–3,00 €/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1. Mehrparteienhaus (6 × 68 m² Wohnungen) | 6 × 68 m² = 408,0 m² | 17 €/m² | 6.936 €/Monat | ~7.956–8.160 €/Monat |
| 2. Mehrparteienhaus (4 × 102,2 m² Wohnungen) | 4 × 102,2 m² = 408,8 m² | 16 €/m² | 6.541 €/Monat | ~7.563–7.773 €/Monat |
| 3. Doppelhaus (2 × 204,4 m² DHH) | 2 × 204,4 m² = 408,8 m² | 13,5 €/m² | 5.519 €/Monat | ~6.541–6.750 €/Monat |
| 4. Einfamilienhaus (1 × 408,8 m² EFH)* | 1 EFH mit 408,8 m² | 13,5 €/m² | 5.519 €/Monat | ~6.541–6.750 €/Monat |
| 5. Stadtvilla / Großes EFH (1 × 408,8 m²) | 1 Villa mit 408,8 m² | 12,5 €/m² | 5.110 €/Monat | ~6.133–6.545 €/Monat |
Maximum Netto-Kaltmiete
| Objektart | Aufteilung / Fläche | Kaltmiete / m² | Netto-Kaltmiete gesamt | Geschätzte Warmmiete<br>(+ 2,50–3,00 €/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1. Mehrparteienhaus (6 × 68 m² Wohnungen) | 6 × 68 m² = 408,0 m² | 18 €/m² | 7.344 €/Monat | ~8.364–8.598 €/Monat |
| 2. Mehrparteienhaus (4 × 102,2 m² Wohnungen) | 4 × 102,2 m² = 408,8 m² | 18 €/m² | 7.358 €/Monat | ~8.380–8.610 €/Monat |
| 3. Doppelhaus (2 × 204,4 m² DHH) | 2 × 204,4 m² = 408,8 m² | 14,5 €/m² | 5.928 €/Monat | ~6.951–7.175 €/Monat |
| 4. Einfamilienhaus (1 EFH mit 408,8 m²)* | 1 × 408,8 m² | 14,5 €/m² | 5.928 €/Monat | ~6.951–7.175 €/Monat |
| 5. Stadtvilla / Großes EFH (1 × 408,8 m²) | 1 × 408,8 m² | 13,5 €/m² | 5.519 €/Monat | ~6.541–6.774 €/Monat |